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Fragenkatalog zur geplanten Umwidmung & Bebauung – Bahnstraße (HQ30), Katzelsdorf

Nach unserem derzeitigen Informationsstand ist geplant, das Areal im Bereich Bahnstraße, welches sich im HQ30-Hochwassergebiet (30-jährliches Hochwasser) befindet und derzeit als Gewerbegrund gewidmet ist, in Bauland umzuwidmen. Laut Zeitungsberichten handelt es sich um ca. 200 Wohnungen, ergänzt um betreutes Wohnen sowie Kindereinrichtungen, die durch eine Genossenschaft errichtet werden sollen.

Wir sehen in diesem Vorhaben erhebliche Risiken und Belastungen für die Bevölkerung sowie für die Infrastruktur. Daher stellen sich mit dem bisher hauptsächlich medial kolportierten Wissensstand nachfolgende erste Fragen – ohne Anspruch auf Vollständigkeit.

1. Hochwasser- und Überflutungsgefahr
  • Liegt für das betroffene Areal ein aktuelles Hochwasserrisikogutachten vor?
  • Wie wird das Bauvorhaben mit den geltenden Bestimmungen des NÖ Wasserrechtsgesetzes vereinbart?
  • Welche Maßnahmen sind vorgesehen, um zusätzliche Belastungen bei Starkregen/Hochwasser zu verhindern?
  • Welche Fachstellen wurden dazu eingebunden?
  • Wer überwacht die Einhaltung von Auflagen während der Bauphase, um Überflutungsrisiken nicht zu verschärfen?
2. Kanalisation und Entwässerung
  • Liegt ein hydraulisches Kapazitätsgutachten für den Ortskanal bzw. für die durch einen solchen Bau entstehende Belastung vor (inkl. Auswirkungen auf Nachbargemeinden wie die Leithakolonie Wr. Neustadt)?
  • Ist bekannt, dass es in der Vergangenheit bereits zu Überlastungen und Wasser im Keller gekommen ist?
  • Welche Investitionen sind geplant, um die Kanalinfrastruktur anzupassen und wer zahlt diese – vor einer Baugenehmigung?
  • Gibt es ein Konzept zur Regenwasserversickerung auf dem Bauareal?
  • Sind Finanzierung, Zeitplan und Verantwortlichkeiten für diese Maßnahmen verbindlich festgelegt und öffentlich einsehbar?
3. Verkehr und Infrastruktur
  • Liegt ein verkehrstechnisches Gutachten über 200 Wohneinheiten (300–400 Personen, 200–400 PKW) vor, und wer hat dieses beauftragt?
  • Wie soll der Verkehrsfluss in Bahnstraße & Nebenstraßen gewährleistet werden, ohne Katzelsdorf und die angrenzende Leithakolonie übermäßig zu belasten?
  • Welche Sicherheitsaspekte wurden für Fußgänger und Schulkinder untersucht?
  • Wie wird sichergestellt, dass betreutes Wohnen & Ärztezentrum nicht zusätzliche Verkehrs- und Parkprobleme verursachen?
  • Welche verkehrsberuhigenden Maßnahmen (Übergänge, Tempolimits, Fahrradführungen) sind bindend vorgesehen?
4. Bodenversiegelung und Hochwasserargumentation
  • Auf welcher Datengrundlage basiert die Aussage, dass es „weniger Versiegelung“ gäbe?
  • Gibt es Planungen zur technischen/baupraktischen Umsetzung von Hochwasserschutzmaßnahmen? Wer trägt die Kosten – und wo schlagen sie letztlich zu Buche?
  • Wurden hydrologische Simulationen durchgeführt?
  • Welche Entsiegelungs-/Retentionsflächen sind fest eingeplant und rechtlich abgesichert?
5. Besitzverhältnisse und wirtschaftliche Interessen
  • Wem gehört das Grundstück aktuell?
  • Profitieren Gemeinde oder Beteiligte finanziell durch Verkauf/Veräußerung?
  • Wer sind die Hauptakteure (Bauträger, Genossenschaft, Investoren)?
  • Existieren Vorkaufsrechte, Vorverträge oder sonstige Bindungen, die Entscheidungen vorwegnehmen?
6. Begründung „Verlust an Einwohnern“
  • Welche statistischen Daten liegen dem Argument zugrunde?
  • Welche Maßnahmen wurden in den letzten 10 Jahren unternommen, um die Attraktivität zu steigern?
  • Welche Initiativen gibt es außer Großbauprojekten?
  • Wie wird sichergestellt, dass hohe Grundstückspreise nicht selbst den Zuzug verhindern?
7. Umwelt und Lebensqualität
  • Wurde eine UVP oder Vorprüfung durchgeführt?
  • Welche Auswirkungen hat die Flächenversiegelung auf Mikroklima & Biodiversität?
  • Sind Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen?
  • Wie werden Grün- und Freiräume für bestehende Anrainer gesichert (Lärm, Sichtschutz, Erholung)?
8. Beteiligung und Transparenz
  • Warum wurden Anrainer bisher nicht eingebunden?
  • Ist eine Bürgerinfo-Veranstaltung vorgesehen?
  • Werden Unterlagen & Gutachten öffentlich zugänglich gemacht?
  • Wird es verbindliche Beteiligungsformate (Bürgerbefragung, Workshops) vor Entscheidungen geben?
  • Werden alle Gutachten, Verträge und Beschlüsse proaktiv vollständig veröffentlicht?
9. Rechtliche Rahmenbedingungen
  • Entspricht die Umwidmung dem NÖ Raumordnungsgesetz (HQ30, Versiegelung)?
  • Welche Haftungsrisiken trägt die Gemeinde bei Hochwasser-/Kanalschäden?
  • Wurde die BH & Wasserrechtsbehörde eingebunden?
  • Gibt es bereits Beschlüsse/Bescheide (Gemeinde, BH, Land, Bund), die den Entscheidungsrahmen vorwegnehmen?
10. Leistbarkeit & Baukosten
  • Wie sollen angesichts explodierender Baukosten tatsächlich „leistbare Wohnungen“ entstehen?
  • Welche konkreten Prognosen gibt es zu Quadratmeterpreisen der Wohnungen und Geschäftslokale – sowohl beim Kaufpreis als auch bei den Mieten?
  • Falls keinerlei Preise oder Finanzierungsmodelle vorliegen: Wie kann die Gemeinde überhaupt von „leistbarem Wohnen“ sprechen?
  • Welche Ziele verfolgt der derzeitige Eigentümer des Areals in Bezug auf den Kaufpreis? Stehen dahinter marktübliche Verkaufserlöse oder spekulative Erwartungen?
  • Warum hat die Gemeinde seinerzeit nicht direkt mit dem Eigentümer über einen Ankauf oder über eine gemeindeeigene Entwicklung (z. B. über eine Genossenschaft) verhandelt?
  • Wurde die Option geprüft, dass die Gemeinde durch frühzeitige Einflussnahme echte Leistbarkeit sichern könnte, statt die Preisgestaltung Investoren/Genossenschaften zu überlassen?
  • Für wen bedeutet „leistbares Wohnen“ überhaupt Leistbarkeit – für junge Familien aus Katzelsdorf, oder lediglich für eine Zielgruppe, die sich höhere Quadratmeterpreise leisten kann?
  • Droht hier nicht vielmehr ein hochpreisiges Projekt, das mit dem Schlagwort „leistbares Wohnen“ beworben wird, während in der Realität nur ein kleiner Anteil geförderter oder günstiger Einheiten entsteht?
  • Welche Kontrollmechanismen existieren, um sicherzustellen, dass das Ziel „leistbares Wohnen“ tatsächlich eingehalten wird – und nicht bloß als politisches Schlagwort dient?
11. Altlasten / mögliche Abfalldeponie (kritische Abklärung)
  • Laut Zeitzeugen wurde das Areal als Müll-/Abfalldeponie genutzt: Welche Stoffe wurden dort möglicherweise vergraben (Hausmüll, Gewerbeabfälle, Chemikalien, Öl/Teer, Asbest, Bauschutt, kontaminierte Böden)?
  • Wurden Boden-, Grundwasser- und Deponiegasuntersuchungen nach anerkannten Standards (Probentiefe, Raster, Analytik) durchgeführt?
  • Sind Rohdaten, Messstellen, Laborberichte vollständig veröffentlicht (inkl. Grenzwertvergleichen)?
  • Welche Sicherungs-/Sanierungsmaßnahmen sind vor jedweder Baubewilligung verbindlich vorgeschrieben und finanziell abgesichert?
  • Wer trägt Verantwortung und Kosten, wenn bei den Bauarbeiten Gefahrstoffe freigesetzt werden (Haftung, Sofortmaßnahmen, Monitoring)?
12. Attraktivitätsverlust & potenzielle Wertminderung bestehender Häuser
  • Wie wird verhindert, dass Verdichtung, Verkehr und Immissionen die Wohnattraktivität der bestehenden Nachbarschaft senken?
  • Gibt es unabhängige Analysen zu möglichen Wertverlusten von Häusern, Wohnungen und Grundstücken im Umfeld?
  • Wurden Immobilienbewertungen eingeholt und veröffentlicht, damit Eigentümer die Risiken einschätzen können?
  • Wer übernimmt Verantwortung/Entschädigung bei nachweislicher Wertminderung bestehender Objekte?
  • Ist es Aufgabe der Gemeinde, bestehende private Investitionen durch Übermaß an Bebauung zu riskieren?
13. Hintergrund, Interessen & Transparenz (inkl. Behördenabsprachen)
  • Wer hat die Projektidee initiiert – Gemeinde, Genossenschaft, Investoren oder externe Berater?
  • Gab es Impulse von Politikern/Parteien, die das Projekt vorangetrieben haben?
  • Wer profitiert tatsächlich: Gemeinde & Anrainer – oder primär externe Investoren/Genossenschaften?
  • Gab es Aufrufe an die Bevölkerung, ob überhaupt Bedarf an einer so großen Anlage besteht?
  • Warum erfolgt Bürgerbeteiligung nicht vor Planung & Umwidmung, sondern erst im Nachhinein?
  • Absprachen & Vorfestlegungen: Welche Vereinbarungen existieren bereits mit Unternehmen/Behörden (BH, Land, Bund)?
  • Gibt es Gemeinderatsbeschlüsse, Vorverträge, Bescheide oder Förderzusagen, die der Öffentlichkeit (noch) nicht bekannt sind?
  • Wurden dadurch bereits faktische Tatsachen geschaffen, die eine Ablehnung/Umkehr praktisch unmöglich machen?
14. Soziale Balance & Ortsidentität
  • Wie wird die Integration von rund 400 neuen Personen in kurzer Zeit organisiert?
  • Welche Maßnahmen sichern die dörfliche Identität (öffentliche Räume, Vereine, Treffpunkte) und verhindern ein anonymes „Schlafdorf“?
  • Welche Garantien gibt es für die Lebensqualität der bestehenden Bevölkerung (Lärm, Grünräume, Sichtachsen)?
15. Angrenzende Gewerbegrundstücke & bestehende Betriebe (Bestandsschutz, Auflagen, Zukunft)
  • Bestandsschutz & Verlässlichkeit: Wie stellt die Gemeinde sicher, dass alteingesessene Betriebe (teils Handwerk) weiterhin ortsüblich arbeiten können – ohne nachträgliche Einschränkungen durch neue Wohnbebauung?
  • Lärm/Immissionen & Arbeitszeiten: Sind Nacht-/Frühschichten, Maschinenlärm, Lieferverkehr weiterhin zulässig? Welche Auflagen sind vorgesehen – und wer trägt die Kosten für Schallschutz/Umrüstungen?
  • Lieferlogistik & Zufahrten: Bleiben LKW-Zufahrten, Ladezonen und Betriebswege voll nutzbar, auch bei geänderter Verkehrsführung/Anrainerparkdruck?
  • Parken & Konfliktmanagement: Wie werden Konflikte zwischen Kunden-/Mitarbeiterparkplätzen und neuem Wohnparkdruck verhindert (Bewirtschaftung, Reservierung, Kontrollen)?
  • Planungssicherheit: Gibt es verbindliche Zusicherungen, dass Betriebe nicht „auf leisen Sohlen“ durch Auflagen/Anrainerbeschwerden in ihrer Existenz gefährdet werden?
  • Wirtschaftsbeitrag: Erkennt die Gemeinde an, dass diese Unternehmen seit Jahrzehnten Arbeitsplätze, Ausbildung und Steuern sichern? Welche Rolle spielt das in der Abwägung?
  • Partizipation der Unternehmer: Werden Betriebe systematisch eingebunden (Runder Tisch) – vor Entscheidungen – und sind deren Stellungnahmen öffentlich einsehbar?
  • Risiko weiterer Umwidmungen: Was passiert, wenn weitere angrenzende Gewerbeflächen in Bauland umgewidmet werden? Entstünde dadurch ein noch größeres Bauvorhaben („Bau-Moloch“), mit absehbar höheren Verkehrs-, Kanal- und Umweltbelastungen?
  • Interessenabwägung: Wie werden berechtigte Wertsteigerungsinteressen einzelner Grundeigentümer (durch Umwidmung) gegenüber den Gemeinwohlzielen und der Funktionsfähigkeit des bestehenden Wirtschaftsstandorts abgewogen?
  • Umsiedlung/Entschädigung: Falls Betriebe durch Auflagen faktisch verdrängt würden – gibt es Konzepte/Flächen für Umsiedlung, Kostenübernahmen oder Entschädigungen?
  • Pufferzonen & Schutzmaßnahmen: Sind grünräumliche Puffer vorgesehen, die Konflikte zwischen Wohnen und Gewerbe entschärfen?
16. Benachteiligung regionaler Betriebe & Wertschöpfungsverlust
  • Vergabepraxis: Ist vorgesehen, dass die Genossenschaft primär mit eigenen Stammfirmen bzw. Konzernpartnern arbeitet – und damit lokale Betriebe leer ausgehen?
  • Regionale Quote: Gibt es eine verbindliche Mindestquote für Aufträge an regionale Unternehmen (z. B. Maler, Schlosser, Installateure, Elektriker, Planer/Architekten, Baumeister, Erdbauer, Transport/Logistik, Zimmerer/Dachdecker, Fliesenleger, Trockenbau, Tischler, Bodenleger, Metallbauer, Gärtner/Landschaftsbau)?
  • Transparenz: Werden Ausschreibungen öffentlich kommuniziert (Leistungsbeschreibungen, Lose, Fristen), oder laufen sie konzernintern?
  • Losgrößen & Zugang: Werden Arbeiten in kleinere Lose geteilt, damit KMU realistische Chancen haben – statt alles an wenige Generalunternehmer zu geben?
  • Wirtschaftliche Auswirkungen: Gibt es eine Bewertung, wie viele Arbeitsplätze und Umsatz der Region verloren gehen, wenn Aufträge überwiegend an auswärtige Firmen vergeben werden?
  • Folgekosten vor Ort: Wer trägt die langfristigen Wartungs- und Reparaturkosten, wenn regionale Service- und Gewährleistungspartner fehlen?
  • Mitgestaltung der Wirtschaft: Werden die örtlichen Betriebe (WKO-Ortsstelle, Wirtschaftstreibende) vor Entscheidungen eingebunden und können Stellungnahmen abgeben?
  • Sozialer Nutzen: Wenn „Leistbarkeit“ als Ziel genannt wird: Wie wird gewährleistet, dass regionale Wertschöpfung und Lehrlingsausbildung mitgedacht und gesichert werden?
17. Alibi-Projekt als Deckmantel?
  • Wenn – wie kolportiert – tatsächlich nur ca. 10–20 Wohneinheiten jeweils für „Junges Wohnen“ und „Betreutes Wohnen“ vorgesehen sind: Ist dies nicht der klare Beweis, dass genau dies der tatsächliche Bedarf in Katzelsdorf wäre – und nicht 200 zusätzliche Wohnungen?
  • Warum wird ein kleiner, echter Bedarf als Aufhänger genutzt, um ein massives Großbauprojekt mit hunderten Wohneinheiten zu legitimieren?
  • Wurde je geprüft, ob eine maßvolle Lösung mit je 10–20 Einheiten für Junges Wohnen und Betreutes Wohnen völlig ausreichend wäre?
  • Welche rechtlichen, sozialen und politischen Konsequenzen ergeben sich, wenn ein solches „Deckmantel-Argument“ die Bevölkerung in die Irre führen könnte?
  • Wie soll das Vertrauen in die Gemeindevertretung bestehen bleiben, wenn Bedarf und Dimension in so krassem Widerspruch stehen?
Wir ersuchen den Gemeinderat, vor jeglichem Umwidmungsversuch eine transparente und nachvollziehbare Prüfung aller genannten Punkte vorzunehmen und die Ergebnisse öffentlich zu kommunizieren.

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